- Co to jest LTV?

LTV jest stosunkiem kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Według poziomu LTV banki określają wysokość wkładu własnego, jaki musi wnieść klient z własnych środków na zakup nieruchomości, aby otrzymać kredyt w banku. Zatem, dla przykładu jeśli nieruchomość jest nabywana za 200 000 zł, a kredyt jest na kwotę 150 000 zł, LTV wynosi 75% (klient wnosi ze środków własnych 50 000 zł).


- Jak liczona jest zdolność kredytowa?

Do wyliczenia zdolności kredytowej branych jest pod uwagę kilka aspektów:

- ilość kredytobiorców i relacja między nimi (czy prowadzą wspólne gospodarstwo, czy mają na utrzymaniu dzieci lub inne osoby nieosiągające dochodu).

- wysokość dochodu wszystkich kredytobiorców i okres jego uzyskiwania.

- ilość i wysokość zobowiązań kredytowych tj. kredyty, karty kredytowe, limity w koncie osobistym, poręczenia dla innych osób oraz kredyty będące na koncie działalności jednoosobowych należących do kredytobiorcy.

- wiek kredytobiorcy.

- rodzaj nabywanej nieruchomości (rynek wtórny czy pierwotny, dom, mieszkanie czy działka) i jej wartość

- wysokość wkładu własnego i okres kredytowania (sugerowany i preferowany obecnie przez banki to 25 lat).

Wszystkie w/w warunki są wprowadzane do kalkulatora wraz z aktualnym oprocentowaniem danego banku, prowizją i możliwymi opcjami dodatkowymi (tj ubezpieczenie na życie lub karta kredytowa do konta osobistego). Kalkulator uwzględnia koszty utrzymania gospodarstwa domowego przy podanej ilości osób, odejmuje wysokość aktualnych miesięcznych rat (obciążeń) i wskazuje dochód dyspozycyjny. Jeśli dochód dyspozycyjny jest odpowiednio większy niż miesięczna rata kredytu hipotecznego(wg. wskaźnika DTI – zwykle 65%) – zdolność jest. 

 
- Jaki muszę mieć staż zatrudnienia?

W przypadku umowy o pracę na czas nieokreślony część banków wymaga minimum 3 miesięcy, inne biorą pod uwagę 6-miesięczne zatrudnienie. Ważne jest też co było przed tym okresem, czy była przerwa w pracy i jak długa, gdyż banki do wyliczeń przyjmują średnią z 3, 6 lub 12 miesięcy.

Przy umowie na czas określony jest podobnie, z tym, że jest analizowane czy jest to kolejna umowa u tego samego pracodawcy oraz na jaki okres do przodu została zawarta. 

Umowy zlecenie i o dzieło wymagają już minimum 6-12 –miesięcznego stażu. Tutaj również liczy się ciągłość oraz długość tych umów. Niektóre banki jednak biorą tylko część tego dochodu do zdolności (50-80%). Klient musi przedstawić wszystkie umowy i rachunki, aby zostały one uznane przez bank.

Gdy klient prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, musi ona trwać minimum 12 miesięcy (w niektórych bankach nawet 24 m-ce)


- Co to jest WIBOR?

WIBOR to wysokość stopy procentowej, która jest częścią finalnego oprocentowania proponowanego przez bank. WIBOR wraz z marżą ustalaną indywidualnie przez każdy bank, tworzy oprocentowanie danego kredytu. Z racji tego, że stawki WIBOR są aktualizowane co 3 – 6 miesięcy, oprocentowanie wziętego kredytu rośnie lub spada w trakcie jego spłacania.


- Jak może zmienić się oprocentowanie kredytu?

Z ryzykiem zmiany oprocentowania w trakcie trwania umowy kredytowej musi się liczyć każdy kredytobiorca (przy umowie podpisuje odpowiednią klauzulę). Jest to spowodowane wahaniami stawki WIBOR. Jeśli WIBOR wzrasta np. o 0,5%, oprocentowanie może, lecz nie musi wzrosnąć o taką samą wartość. Ostateczną decyzję co do wzrostu oprocentowania lub utrzymania na tym samym poziomie ostatecznie podejmuje bank. 


- Czy nieruchomość, którą kupuje musi mieć urządzoną Księgę Wieczystą?

Niekoniecznie. Przy nieruchomościach nabywanych na rynku pierwotnym (od dewelopera) nie ma jeszcze urządzonych KW. Na potrzeby kredytu podawana jest KW gruntu, na którym stoi budynek. Dopiero po zakupie nieruchomości nowy właściciel składa wniosek do właściwego sądu o urządzenie takiej Księgi. Mieszkania czy domy już użytkowane zazwyczaj mają założoną KW. 

Przy lokalach spółdzielczych z rynku wtórnego banki zwykle wymagają założonej księgi w momencie składania wniosku, lub przynajmniej złożonego wniosku w sądzie o urządzenie KW.  


- Jaki wkład własny muszę mieć aby dostać kredyt hipoteczny?

Obecnie minimalny wkład własny klienta oferowany przez część banków wynosi 10%. Oznacza to, że bank jest skłonny sfinansować 90% nabywanej nieruchomości. W tym wypadku jeśli nieruchomość jest nabywana za cenę 200 000 zł, klient musi wnieść 20 000 zł ze środków własnych. Niektóre banki oferują swoje Kredyty przy 20% wkładzie, bądź przy innych produktach tj pożyczka zabezpieczona na nieruchomości lub konsolidacja zobowiązań, wkład musi być nawet większy. Oczywiście im większy jest wkład klienta, tym mniejszy jest poziom LTV i niższa marża banku, a więc kredyt jest tańszy dla klienta.

 

- W jakiej walucie można dostać kredyt hipoteczny?

Banki proponują kilka podstawowych walut: euro (EUR), dolar amerykański (USD), funt brytyjski (GBP), frank szwajcarski (CHF). Pekao SA udziela również kredytów w koronach norweskich (NOK) i szwedzkich (SEK).

- Jaki jest maksymalny okres kredytowania

Standardowym okresem kredytowania jest 30 lat. Niektóre banki udzielają również kredytów na 35 lat.

- Co to jest karencja w spłacie kredytu

Karencja polega na spłacie samej raty odsetkowej przez określony w umowie czas. Kapitał w tym czasie pozostaje bez zmian. Stosowana jest zazwyczaj przy nieruchomościach będących w trakcie budowy. Jak również na wyraźny wniosek klienta, jeśli przez jakiś czas chce płacić niższe raty, natomiast musi on być świadomy, że w pewnym momencie będzie musiał tę różnicę wyrównać.

- Co to jest ubezpieczenie pomostowe

Jest to ubezpieczenie obowiązkowo narzucane przez bank poprzez podwyżkę marży. Obowiązuje do momentu wpisu banku do Księgi Wieczystej nieruchomości na pierwszym miejscu w hipotece. Do tego czasu klient musi liczyć się z wyższą ratą kredytu. W przypadku rynku wtórnego, kiedy jest już założona Księga Wieczysta można to zrobić bardzo szybko, tak że bank obniży ratę do właściwego poziomu już na samym początku spłacania. Przy nieruchomościach nabywanych od dewelopera w trakcie budowy, klient musi poczekać z wpisem do hipoteki czasami nawet kilka miesięcy.

- Co to jest ubezpieczenie niskiego wkładu

To ubezpieczenie jest naliczane przez bank w momencie, gdy klientowi brakuje wkładu własnego. Jeśli bank wymaga wniesienia minimum 10% wkładu, a klient ma 8%, od brakujących 2% doliczane jest ubezpieczenie niskiego wkładu.

- Czy można wcześniej spłacić kredyt hipoteczny?

Tak, lecz trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami. Banki narzucają dodatkowe opłaty za częściową lub całkowitą wcześniejszą spłatę w pierwszych latach spłaty kredytu.

- Czy kupowana nieruchomość musi być ubezpieczona?

Nie. Natomiast obowiązkowo tą nieruchomość trzeba będzie ubezpieczyć tuż po jej zakupie. Jest to zawsze obowiązkowy warunek stawiany przez bank.

- Czy kredytobiorca musi być właścicielem nieruchomości?

Tak,  jeżeli jest tylko jeden kredytobiorca. W przypadku kilku kredytobiorców przynajmniej jeden z nich musi być docelowym właścicielem nieruchomości

- Czy wszyscy właściciele muszą przystąpić do kredytu?

W zależności od banku i jego wytycznych. Zazwyczaj nie muszą jeśli właścicielami nieruchomości jest małżeństwo z rozdzielnością majątkową. Nie muszą jeśli celem kredytu jest remont/modernizacja tej nieruchomości. Każdy przypadek należy indywidualnie rozważyć.

- Pracuję zagranicą, czy dostane kredyt?

W kilku wybranych bankach, ale w walucie, w jakiej zarabiasz. Nieruchomość musi znajdować się na terenie Polski.

- Jestem na urlopie macierzyńskim, czy dostane kredyt?

Wiele banków akceptuje wynagrodzenie (zasiłek) pobierany w trakcie urlopu macierzyńskiego. Niektóre jednak naliczają 80% tego świadczenia, co obniża zdolność kredytową klientki. Trzeba liczyć się z koniecznością napisania oświadczenia, że po urlopie klientka wraca do pracy.

- Czy muszę sporządzać operat szacunkowy kupując nieruchomość?

Operat szacunkowy jest wyceną nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę. Klient może sam zamówić taką wycenę lub zlecić bankowi jego wewnętrzną wycenę. Jest to kwestia kosztów ponoszonych przez klienta, przykładowo operat wyceniający standardowe mieszkanie to zwykle koszt ok. 800 zł, wycena w banku to koszt rzędu 200 – 500 zł. Niektóre banki (np. BZWBK) nie przyjmują operatów od klienta, robią własne wyceny. Przy sporządzaniu operatu ważne jest również dopilnowanie, aby wybrany rzeczoznawca miał uprawnienia do banków, do których klient składa wnioski kredytowe. 

- Czy bank skredytuje każdą nieruchomość?

Nie, nieruchomość proponowana pod zabezpieczenie musi odpowiadać wytycznym danego banku. Bank BPH nie przyjmie pod zabezpieczenie działki. Pekao Bank Handlowy nie akceptuje nieruchomości spółdzielczych. Przed przystąpieniem do kredytu warto dobrze poznać kupowaną nieruchomość oraz wymogi banków, do których będziemy przystępować.